政策“東風(fēng)”

　　按照國家規(guī)劃，“十二五”時(shí)期，我國要建設(shè)3600萬套保障房，其中，2011年建設(shè)任務(wù)為1000萬套，2012年1000萬套，剩余的三年1600萬套。
　　不過，由于地方政府存在財(cái)政壓力等困難，上述指標(biāo)有所下調(diào)。去年年底，住建部明確今年保障性安居工程開工總量下調(diào)至700萬套。
　　安邦咨詢分析認(rèn)為，當(dāng)今中國經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加大，在地方財(cái)政狀況吃緊的背景之下，中央不得不考慮逐步弱化這一量化指標(biāo)的要求，以緩解地方面臨的壓力。
　　上述信托公司人士對本報(bào)記者分析，即使下調(diào)保障房開工量，作為中國樓市調(diào)控“時(shí)間換空間”重要策略的保障房建設(shè)仍將是重要“棋子”。
　　他表示：“正因?yàn)榈胤酱嬖谪?cái)政壓力，所以對銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)為其提供資金存在重大利好，信托公司應(yīng)乘政策‘東風(fēng)’在保障房領(lǐng)域開疆?dāng)U土?！?BR>　　實(shí)際上，從國務(wù)院文件可以看出，中央鼓勵(lì)地方政府?dāng)U大保障房項(xiàng)目融資渠道?！锻ㄖ诽岬剑С址蠗l件的地方政府融資平臺(tái)公司和其他企業(yè)發(fā)行企業(yè)（公司）債券、上市公司債券，多渠道籌集建設(shè)資金。鼓勵(lì)商業(yè)銀行按照風(fēng)險(xiǎn)可控的原則，發(fā)放公共租賃住房等保障性住房中長期貸款。支持符合條件的省級政府以及計(jì)劃單列市、省會(huì)城市、地級市政府融資平臺(tái)公司進(jìn)行廉租住房、公共租賃住房和棚戶區(qū)改造融資。
　　此外，上述信托人士的分析，從監(jiān)管層的表態(tài)可以得到印證。日前，銀監(jiān)會(huì)主席尚福林在2012年年中監(jiān)管工作會(huì)議上指出，積極支持保障房等合理住房信貸需求，重點(diǎn)支持以省級平臺(tái)為主開展的公租房、廉租房、棚改房等三類保障房建設(shè)。

　　產(chǎn)品規(guī)模未成“氣候”

　　從目前市場發(fā)行的保障房類信托產(chǎn)品來看，雖然呈現(xiàn)出一定“熱度”，但總體來看，情況仍不算樂觀。
　　保障房信托產(chǎn)品占房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的比例仍處于低位。根據(jù)用益信托工作室數(shù)據(jù)，在2011年，信托公司共發(fā)行保障房信托產(chǎn)品98款，規(guī)模共計(jì)275.94億元，僅占房地產(chǎn)信托產(chǎn)品資金規(guī)模比例為9.63%。其中，棚戶區(qū)改造規(guī)模最大，為129.68億元，其次是安居工程，規(guī)模為102.16億元。
　　今年上半年，保障房信托類產(chǎn)品出現(xiàn)一定的“熱度”。展恒理財(cái)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年共發(fā)行41款保障房信托產(chǎn)品，總發(fā)行規(guī)模達(dá)到79.59億元，平均融資規(guī)模1.94億元。去年同期，該類產(chǎn)品僅發(fā)行28款，發(fā)行規(guī)模為71.79億元，平均融資規(guī)模2.56億元。
　　來自國有背景的信托公司人士告訴本報(bào)記者，雖然保障房市場空間很大，但是適合信托公司的項(xiàng)目并不多，原因在于目前保障房建設(shè)主要存在兩種模式，一是政府直接劃地，由各省市的保障房建設(shè)中心承辦，這并不是市場化的模式，信托公司不好參與；二是大型房企幫助政府承建，但是首選融資成本較低的銀行貸款，信托公司的機(jī)會(huì)較少。
　　購買信托產(chǎn)品的投資者往往對收益率要求較高，融資成本的高企使得保障房項(xiàng)目對具有靈活屬性的信托望而卻步，而追求長期穩(wěn)健投資的機(jī)構(gòu)資金與保障房項(xiàng)目“一拍即合”。
　　以全國社?；馂槔?011年以來，該機(jī)構(gòu)通過信托貸款方式投資保障房金額已經(jīng)超過160億元，涉及南京、天津、重慶、杭州和無錫等地，投資金額分別為30億元、30億元、45億元、6億元、10億元，合作的信托公司包括江蘇信托、天津信托、交銀信托、國投信托等。
　　諾亞財(cái)富在《2012年下半年策略報(bào)告中》指出，從收益上，保障房領(lǐng)域并不樂觀，從目前已建成的項(xiàng)目分配情況看，出現(xiàn)了棄租、棄購等現(xiàn)象。但是保障房與政府緊密相關(guān)，我們認(rèn)為可適度參與政府擔(dān)保的固定收益類產(chǎn)品，不建議股權(quán)類產(chǎn)品。
　　畢馬威對信托參與保障房持樂觀態(tài)度，近日畢馬威在《2012年中國信托業(yè)調(diào)查報(bào)告》中表示，從2011年的情況來看，保障性住房、高速公路、機(jī)場、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目成為新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，一些信托公司也開始開發(fā)城鎮(zhèn)農(nóng)村市場。
　　中海信托人士鄧舉功積極支持信托公司參與保障房建設(shè)，他近日撰文指出，信托公司匯集社會(huì)閑置資金參與保障房建設(shè)，一方面，可減輕地方政府、銀行的壓力，另一方面，又為投資者提供了適中收益率的理財(cái)產(chǎn)品，因此，利國利民。參與保障房項(xiàng)目，雖然信托報(bào)酬率不高，但體現(xiàn)了信托公司作為金融機(jī)構(gòu)應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任，具有正面宣傳意義。

　　呼喚配套細(xì)則

　　利潤因素往往成為信托公司止步保障房項(xiàng)目的阻礙。信托公司是逐利的金融機(jī)構(gòu)，而保障房建設(shè)是從大局出發(fā)的民生項(xiàng)目，二者存在商業(yè)利益上的“鴻溝”，因此就需要政策上的配套來使二者有效地結(jié)合。
　　用益信托工作室統(tǒng)計(jì)顯示，去年保障房信托產(chǎn)品的平均收益率為9.91%，而去年房地產(chǎn)信托平均收益率為10.02%。雖然二者相差無幾，但是保障房信托的收益率主要由規(guī)模占比居首的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目拉高，而這類項(xiàng)目中往往捆綁著商業(yè)地產(chǎn)。
　　棚戶區(qū)改造項(xiàng)目與一般的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目融資模式基本一致，主要采取貸款型信托、股權(quán)型信托、混合型信托、權(quán)益型信托四種模式。
　　以湖南信托8月1日成立的“瀏陽北正南路片區(qū)棚戶改造項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”為例，該產(chǎn)品共募集資金1億元，期限為24個(gè)月，預(yù)期年收益率為10%。信托資金用于向?yàn)g陽市城市建設(shè)集團(tuán)有限公司的全資子公司瀏陽市鴻達(dá)投資有限公司發(fā)放信托貸款，用于瀏陽市北正南路片區(qū)棚戶改造項(xiàng)目的建設(shè)。
　　該產(chǎn)品的信用增級措施包括，商業(yè)地產(chǎn)抵押擔(dān)保，瀏陽城投提供機(jī)構(gòu)保證擔(dān)保，財(cái)政承諾覆蓋信托本息。瀏陽市財(cái)政局提供《承諾函》，承諾當(dāng)瀏陽市城市建設(shè)集團(tuán)有限公司未能按期償還貸款時(shí)，由瀏陽市財(cái)政安排專項(xiàng)資金負(fù)責(zé)償還信托資金本息；當(dāng)財(cái)政安排資金不足時(shí)，則允許上級財(cái)政從本級財(cái)政轉(zhuǎn)移支付中直接扣付，以保證該筆信托資金的全額兌付。
　　用益信托首席分析師李旸告訴本報(bào)記者：“如果沒有明確的配套細(xì)則，信托資金大規(guī)模進(jìn)入保障房還是比較困難的，因?yàn)楸Ｕ戏宽?xiàng)目難以承受信托資金的高成本，從現(xiàn)有情況來看，舊城改造類項(xiàng)目中往往含有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?！?BR>　　李旸指出，如果達(dá)不到一定收益，信托產(chǎn)品將不會(huì)被投資者“青睞”，所以信托公司不會(huì)考慮進(jìn)入純粹的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等項(xiàng)目。
　　“除非地方政府給信托公司附帶著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，或者采取給予補(bǔ)貼等配套措施，但是中央沒有明確細(xì)則，所以地方政府也不好辦?！彼J(rèn)為。
　　鄧舉功給出的建議是，只要選擇實(shí)力強(qiáng)、信用好的開發(fā)商，篩選出規(guī)范的保障房項(xiàng)目，信托公司可為。近期信托公司宜以經(jīng)適房、動(dòng)遷安置房融資為切入點(diǎn)，遠(yuǎn)期則以支持廉租房、公租房為發(fā)展主流。