銀行將減少投向涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的表外非標準化債權(quán)資產(chǎn)
一石激起千層浪。一則興業(yè)銀行全行暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資和房地產(chǎn)供應鏈金融業(yè)務(wù)消息引發(fā)市場對房地產(chǎn)金融風險的全面關(guān)注。據(jù)記者了解，除興業(yè)銀行暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)、停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)外，其他銀行并未有“一刀切”暫停的情況。
不過，業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)的風險已經(jīng)被監(jiān)管層和金融機構(gòu)所意識到，未來不夠規(guī)范和透明的與房地產(chǎn)相關(guān)的表外融資將會被大大壓縮，銀行業(yè)將細化自身的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，謹慎進入三四線風險較大城市的房地產(chǎn)領(lǐng)域。
動向
“銀行收緊房企融資”全面發(fā)酵
一則興業(yè)銀行總行通知全行暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資和房地產(chǎn)供應鏈金融業(yè)務(wù)消息在市場迅速發(fā)酵。
興業(yè)銀行24日晚間發(fā)布公告稱，為進一步優(yōu)化授信投向，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以更好服務(wù)實體經(jīng)濟，該行于春節(jié)后要求各分支機構(gòu)做好存量資產(chǎn)梳理及相關(guān)市場調(diào)研，并將在此基礎(chǔ)上于3月底前出臺新的房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)管理政策。“在此之前，本行暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)，所停辦夾層融資業(yè)務(wù)規(guī)模在本行業(yè)務(wù)中占比極小，對本行經(jīng)營沒有實質(zhì)性影響。”公告稱。
國泰君安銀行業(yè)分析師邱冠華表示，興業(yè)銀行暫停的業(yè)務(wù)為狹義口徑的房地產(chǎn)供應鏈金融業(yè)務(wù)(鋼鐵、水泥和施工)、夾層融資業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)開發(fā)貸款，不包括土地儲備貸款和按揭貸款。
民生證券管清友表示，一些不滿足“四三二”規(guī)定，即四證齊全、30%的自有資金投入和國家二級資質(zhì)的資質(zhì)較差的地產(chǎn)商經(jīng)常采取這種模式。這種模式是先向項目公司收購股權(quán)(一般80%以上)，到期后項目公司再回購股權(quán)的“假股權(quán)、真?zhèn)鶛?quán)”模式。
多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示，興業(yè)銀行的行為屬商業(yè)銀行根據(jù)本行業(yè)務(wù)情況主動調(diào)整，不具有普遍性，也不意味房地產(chǎn)貸款的全面暫?；蚴钦呙嫔嫌姓{(diào)整。有媒體也報道稱其他一些商業(yè)銀行也對房地產(chǎn)業(yè)停貸，但據(jù)記者了解，目前，其他銀行在開展房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的態(tài)度和此前政策相比暫時沒有明顯變化。交行、招行確認，并未接到全面暫停地產(chǎn)業(yè)務(wù)的通知，兩家公司一直對地產(chǎn)風險較謹慎，額度控制嚴格，相對而言開發(fā)貸比重也不高。這幾年開發(fā)貸的額度一直很緊張，近期政策未變。
申銀萬國也指出，今年以來，民生和幾家大行內(nèi)部對房地產(chǎn)融資和按揭貸款沒有太大變化。民生銀行表外房地產(chǎn)融資和表內(nèi)開發(fā)商貸款都繼續(xù)在做，但企業(yè)綜合成本都在10%以上。大行開發(fā)貸偏謹慎，貸款利率一般上浮30%以上，但額度跟去年下半年沒有變化。僅中行存貸比壓力大，按揭放款周期拉長到2至3個月。
不過，暫時不動不意味沒有意識到風險或者說永遠不調(diào)整。實際上，房地產(chǎn)行業(yè)風險已經(jīng)引發(fā)了監(jiān)管部門的高度重視，銀監(jiān)會于年初召開的2014年全國銀行業(yè)監(jiān)管工作會議提出，嚴控房地產(chǎn)貸款風險，高度關(guān)注重點企業(yè)，繼續(xù)強化“名單制”管理，防范個別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風險傳染。
警示
多渠道輸血房企蘊含系統(tǒng)性風險
中金報告指出，“興業(yè)銀行歷來以房地產(chǎn)+地方政府相關(guān)融資著稱。我們的測算表明，截至上半年末，興業(yè)銀行表內(nèi)外房地產(chǎn)/地方政府相關(guān)融資分別約為0.50萬億/0.71萬億，占其總資產(chǎn)的比例為34%，為上市銀行中最高。但我們的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，興業(yè)銀行內(nèi)部從去年年中以來就開始顯著降低對房地產(chǎn)行業(yè)的風險偏好。”
對于房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道而言，最普遍的一種就是通過銀行貸款。據(jù)央行統(tǒng)計，截至2013年末，銀行房地產(chǎn)貸款余額為14.6萬億元，占所有人民幣貸款總量的20.3%，其中開發(fā)貸款4.6萬億，占總貸款6.4%。從多家銀行高層的表態(tài)來看，銀行開發(fā)貸的原則是“總行控制，分行權(quán)力有限；實施名單制管理，只有在名單內(nèi)的房企才能獲得貸款；總量和增霖制”，今年，多家銀行對房地產(chǎn)信貸投放額度并沒有總量新增的計劃。
“近年來，房地產(chǎn)相關(guān)的貸款對銀行來說依然是比較好的業(yè)務(wù)品種，尤其是在一線城市，開發(fā)貸是各家銀行爭搶的業(yè)務(wù)，因為這些房貸業(yè)務(wù)可以帶動銀行中間業(yè)務(wù)和個人業(yè)務(wù)的增長?！币患夜煞葜粕虡I(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)部人士對《經(jīng)濟參考報》記者分析稱，“不過，隨著去年銀行內(nèi)部調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)的要求，和降低信貸集中度，對房地產(chǎn)開發(fā)貸進行了壓縮，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商避開銀行選擇和第三方機構(gòu)接觸獲得融資，比如信托、券商機構(gòu)，開展了資管計劃、衍生理財和自有資金對接業(yè)務(wù)品種，這尤其體現(xiàn)在房地產(chǎn)供應鏈的融資過程中，有的企業(yè)是為了拿地，有的則僅僅是為了彌補自有資金不足?！?/FONT>
即便房地產(chǎn)企業(yè)融資不再單純依銀行貸款，但信托、理財?shù)葮I(yè)務(wù)在很大程度上卻與銀行體系銜接在一起。中金公司調(diào)研認為，去年銀行業(yè)新增房地產(chǎn)夾層融資規(guī)模約為1000億至2000億，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的1%至2%，這種融資方式帶有股權(quán)融資性質(zhì)，操作上是以理財資金在中間環(huán)節(jié)成立有限合伙公司，再給開發(fā)商提供資金，與監(jiān)管政策打“擦邊球”。另外，中金地產(chǎn)研究員還預計，所有金融機構(gòu)通過集合信托、房地產(chǎn)PE基金等提供的資金大概占房地產(chǎn)開發(fā)投資的10%至20%。
某國有大行資產(chǎn)管理部人士對《經(jīng)濟參考報》記者坦言，“這兩年中，商業(yè)銀行為了擴張自身資產(chǎn)規(guī)默就通過買入返售業(yè)務(wù)做大同業(yè)業(yè)務(wù)，獲得高利潤，相應的實體企業(yè)就需要承擔高昂的融資成本。然而，大量的買入返售背后是信托受益權(quán)，銀行借此繞開了監(jiān)管層對其表內(nèi)貸款額度的控制。目前，股份制商業(yè)銀行操作的買入返售資產(chǎn)大多都圍繞房地產(chǎn)領(lǐng)域，從表面上根本看不到投向了哪里，但背后卻是銀行互保的鏈條，一旦發(fā)生風險就將是系統(tǒng)性的?！?/FONT>
“雖然，房地產(chǎn)行業(yè)被列為調(diào)控行業(yè)，不論是開發(fā)貸款還是個人按揭貸款，政策都是在收緊，但是根本上，銀行還是愿意把資金放給房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè)也有這個需求，前門走不通，銀行會走后門，會想其他辦法來為房地產(chǎn)行業(yè)融資?！币晃环康禺a(chǎn)投資人士對記者說。
調(diào)整
銀行將細化房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)
雖然目前銀行房地產(chǎn)貸款不良率低于1%，但民生證券研究院副院長管清友判斷，“今年銀行對開發(fā)貸依然會是表內(nèi)貸款嚴格執(zhí)行名單制管理，總量不增加甚至進一步壓縮，表外非標準化債權(quán)資產(chǎn)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的也會有所減少?！?/FONT>
從實際狀況來看，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策也較2013年有所收緊，尤其是對三四線城市住宅和一二線城市商業(yè)地產(chǎn)。濱江集團內(nèi)部一位高管透露，“今年春節(jié)后銀行開發(fā)貸其實是正常發(fā)放的，但額度上比較緊，一線房企的貸款利率基本上是在基準利率的基礎(chǔ)上上浮10%，有的可能上浮15%?！?/FONT>
多位市場人士判斷，如果銀行實施了總量和增霖制，那么未來房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金中銀行貸款的比例還將繼續(xù)縮減，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)商將更容易獲得銀行貸款，而小型房地產(chǎn)商則被逐步“排擠”需要通過非信貸渠道獲得融資，并且將承擔高成本。在監(jiān)管層控制銀行表外融資的大背景下，這些小型房地產(chǎn)商的資金鏈問題很可能也會慢慢凸顯。
邱冠華判斷，4月份之后，興業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)新政策將可能允許房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)繼續(xù)進行。相比舊政策，新政策對開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)很可能會區(qū)別對待，區(qū)分不同的區(qū)域，一二線城市風險相對較小，業(yè)務(wù)還會正唱展；三四線城市風險較大，房地產(chǎn)供過于求，謹慎進入或停止；同時，區(qū)分不同的地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)默根據(jù)大型、中型和小型財務(wù)狀況不一而制定授信額度。其他商業(yè)銀行根據(jù)自身信貸結(jié)構(gòu)狀況，也會進行相應的調(diào)整和對房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)進一步細化。
“房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款風險可控，但風險點在于地方政府融資平臺和經(jīng)濟增速?！敝薪鸸痉治鰩熋娙A認為，“目前，賣地收入是地方政府重要的資金來源，如果三四線城市房地產(chǎn)市場陷入停滯，將加劇地方政府債務(wù)風險。同時，如果房地產(chǎn)投資增速顯著下降，也會進一步加劇上下游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩狀況，帶來經(jīng)濟增速下降，從而帶來資產(chǎn)質(zhì)量風險顯著上升。”
